На території старих районів Одеси, схема забудови яких сформувалася ще багато років тому, наразі зосереджено близько трьох сотень будинків, що мають архітектурну цінність. Водночас, стара частина міста вже відверто не відповідає сучасним вимогам. Ми розглянемо, як цю проблему можна було б вирішити, і яке жахіття очікує на Одесу, якщо буде втілено в життя діючий план.
Формування центральної частини Одеси відбиває загальні процеси історичного розвитку міста. У центрі сконцентровано найбільш цінну в архітектурному історичному відношенні цивільну та житлову забудову. Вона представляє всі три етапи архітектурно-планувального розвитку міста. Це і найбільш ранні, побудовані під впливом так званих «зразкових фасадів» невеликі будинки-особняки. Сюди ж можна віднести палаци садибного типу, торговельні будівлі.
Тут розташовані всі типи багатоквартирних дохідних будинків, що є яскравою містобудівною особливістю міста. Так само тут перебуває більшість громадських будівель, збудованих у XIX столітті.
Саме тому порушення історичної забудови, яке почалось в останні десятиліття XX сторіччя і продовжується сьогодні є неприпустимим. Воно не тільки призводить до втрати архітектурного обличчя Одеси, але і негативно впливає на існуючі будівлі. А ті і без того дуже часто перебувають в поганому стані.
При усьому різноманітті будівель Одеси 1800-1918 років «народження», можемо виділити з них три основні групи.
До першої групи слід віднести найстаріші одно-двоповерхові будови зі стінами з черепашника, напівпрохідним горищем, дерев’яними перекриттями. Сучасний технічний стан квартир у таких будинках вже не відповідає вимогам гігієни та побуту. Більша частина з них не має повного набору санітарно-технічного обладнання. Часто зустрічаються прохідні кухні, прибудовані тамбури. Вихід із деяких квартир здійснюється безпосередньо на вулицю. Багато подібних будівель пішли під знос на початку 90-х та в кінці 80-х, але вони ще зустрічаються.
Друга група включає різні типи 2—3-етажних будинків. Вони мають коридорну, галерейну, секційну
або змішану систему розташування квартир. Ці будинки по більшості своїй є першим типом доходних будинків 1820—1850 рр. Розміщуються здебільшого вздовж червоних ліній кварталу. Вони складаються, як правило, з кількох флігелів.
У 1920-1930 pp. планування квартир у цих будинках зазнало докорінних змін, вони були пристосовані для покімнатного, значно рідше для односімейного заселення за мінімального рівня санітарно-технічного благоустрою. Такий тип будинків досить широко представлений у центрі міста. За умов грамотної реконструкції вони ще можуть продовжувати слугувати у якості архітектурної складової Одеси.
Третя група складається з 4-5 поверхових будинків 1860-1918 років. Квартали, забудовані такими будинками, мають затіснені двори, що призводить до поганої інсоляції квартир. Майже в всіх будинках передбачався житловий мансардний або підвальний поверх із дискомфортним температурно-вологісним режимом. Тут зустрічаються переважно різні типи багатокімнатних квартир. Здебільшого вони обладнані водопроводом, каналізацією, центральним або місцевим водяним опаленням. Багато з них частково або повністю модернізовані в останні роки, однак моральне зношування планувальних рішень велике. Зовнішнє оформлення фасадів будинків вирізняється високими архітектурно-будівельними якостями.
Будинки третьої групи мають, як правило, задовільний технічний стан. При капітальному ремонті зношених елементів їхня несуча структура здатна сприйняти різні види реконструктивних заходів. Зокрема, і часткову або повну зміну функціонального призначення.
Окреме питання – будівлі колишніх театрів, кінотеатрів, закладів освіти. Деякі з них функціонують у своєму колишньому статусі і досі. Всі вони без виключення теж підлягають терміновій експертизі та реставрації.
Можна легко сказати: треба провести реставрацію будівель. Але насправді цьому повинні передувати декілька важливих кроків. По-перше, треба продумати куди і як робити переселення мешканців.
По-друге, треба скласти детальний план реконструкції. Бо одразу реконструювати увесь район історичної забудови просто неможилво як з фінансових причин, так і тому що це буде надто незручно для всіх жителів міста.
По-третє, треба оцінити щодо кожної з будівель можливість перепланування під діючі потреби. Іноді зовнішній вигляд будівлі можна зберегти ціною його внутрішньої перебудови задля проведення реставрації та підвищення цінності у сьогоденні. До того ж, подібна реконструкція може бути виконана за рахунок власників бізнесу, що планують тут розміститися. Подібна практика може знизити навантаження на міський бюджет.
На протязі 2020-2021 років і на початку 2022 йшов процес коригування ІАОП – історико-архітектурного опорного плану міста. За своєю сутністю цей документ детально та чітко на плані міста показує, де знаходяться різні охоронні території. Які будинки є пам’ятниками, які цінною забудовою, а які можна віднести до т.зв. дисгармонуючої забудови. У ньому повинно бути докладно та чітко описано, що і як можна робити в історичній забудові, а що – не можна.
Але новий варіант ІАОП було піддано нищівній критиці. Він повинен працювати в межах охоронних зон, але ті існують лише на папері. Попередній варіант охоплював усю зону історичного ареалу, тобто центр і аж до Французького бульвару.
Проблема в тому, що озоронна зона може стосуватись окремої будівлі чи пам’ятника, і вже в 5 метрах від неї можна вести забудову. Те, що такі дії спричинять руйнування чи пошкодження – нікого, схоже, не обходять.
Окрім того, в документі доволі розпливчасто окреслені самі типи різних історичних будівель, не прописана їх цінність та обмеження до забудови. Є серйозна загроза того, що багато будинків можуть просто зникнути заради появи чергового житлового комплексу чи комерційної забудови.
Та і в самому документі багато помилок – щодо адрес, характеристик будинків, їх фотографій тощо. Він очевидно недороблений, тому одеська архітектурна та краєзнавча спільнота активно протестує проти нього.
Подпишитесь на Телеграм Моя Одесса 
!
Нажмите , чтобы читать в Фейсбуке!
